10.15 부동산 대책 FAQ 완전 정리, 전세대출 예외내용 추가

2025년 10월 15일, 정부는 부동산 시장의 과열 양상에 대응하기 위해 역대급 수준의 종합 규제 패키지를 발표했다. 이번 「10.15 주택시장 안정화 대책」은 단순한 규제 조치가 아니라, ‘수요억제 + 금융규제 + 세제개편’이라는 3중 안정 프레임을 구축했다는 점에서 의미가 크다. 이 글에서는 이어 발표된 FAQ 관련 내용에 대해서 구체적으로 알아 보고, 시장상황에 대해서 추가전망해 보고자 한다.

 

[목차]

1. 10.15 부동산 대책의 배경
2. 토지거래허가구역 적용 대상은 어디까지인가?
3. 비주택 대출(LTV) 규제는 어떻게 달라졌나?
4. 재건축 조합원 지위 양도, 정말 불가능할까?
5. 서민·실수요자를 위한 대출규제 완화 내용
6. 전세대출 회수 규정과 예외 적용 사례
7. 10.15 부동산 대책이 시장에 미치는 실질적 영향
8. 이번 대책의 한계와 향후 방향
9. 부동산 시장 안정화의 핵심은 ‘균형’

10.15 부동산대책 FAQ

1. 10.15 부동산 대책의 배경

2025년 10월, 정부는 서울과 수도권을 중심으로 다시 불붙기 시작한 집값 상승세와 투기적 수요 억제를 목표로 ‘10.15 주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 이번 대책은 6·27 대출규제, 9·7 공급정책에 이어 나온 세 번째 대규모 부동산 정책 패키지로, 규제지역 확대·금융규제 강화·세제 합리화 등을 포함하고 있다. 그러나 많은 국민이 헷갈려 하는 부분이 있다.
“오피스텔도 규제대상인가?” “재건축 조합원 지위는 언제 양도할 수 있나?”
이 글에서는 정부가 발표한 공식 FAQ 자료를 중심으로, 실제 적용 기준을 쉽고 명확하게 정리했다.

 

2. 토지거래허가구역 적용 대상은 어디까지인가?

이번 토지거래허가구역 지정은 단순히 ‘모든 부동산 거래’를 막는 것이 아니다.
적용 대상은 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 아파트 및 아파트를 포함한 연립·다세대 주택에 한정된다.

즉,

• 아파트
• 연립·다세대 주택(아파트 포함 건물)
• 오피스텔, 상가 등 비주택 건물: "예외"

오피스텔과 상가는 ‘일반업무시설’로 분류되므로, 이번에 지정된 토지거래허가구역의 직접적인 규제를 받지 않는다.
다만, 기존에 이미 허가구역으로 지정된 지역의 경우는 그 지정 요건에 따라 별개로 적용되므로, 투자자는 기존 허가구역의 조건을 반드시 확인해야 한다.

 

3. 비주택 대출(LTV) 규제는 어떻게 달라졌나?

FAQ에서 가장 주목할 부분 중 하나는 비주택 담보대출 규제다. 기존에는 비주택 담보대출의 LTV가 70% 수준이었으나, 일부 허가구역에서는 40%로 축소 적용되고 있다. 그러나 이번 10.15 대책에서 새롭게 지정된 토지거래허가구역은 주택(아파트 등)에만 한정되므로, 오피스텔·상가 등 비주택은 여전히 LTV 70%가 유지된다.

즉,

• 아파트 담보대출 → LTV 40% 적용
• 오피스텔·상가 담보대출 → LTV 70% 유지

따라서 투자자 입장에서는 “아파트 대출은 막혔지만, 비주택 투자 여지는 남아 있다”는 점을 전략적으로 고려할 수 있다.

 

4. 재건축 조합원 지위 양도, 정말 불가능할까?

이번 대책의 또 다른 쟁점은 조합원 지위 양도 제한이다. 투기과열지구 내 재건축 단지의 경우, 조합설립인가 이후부터 소유권 이전등기 이전까지의 단계에서는 조합원 지위를 양도할 수 없다. 다만, 아래 예외 상황에서는 양도가 가능하다:

• 1세대 1주택자가 10년 이상 보유 + 5년 이상 거주
• 질병·직장이전 등 불가피한 사유
• 상속으로 취득한 주택
• 사업 지연(3년 이상)
• 공매·경매로 인한 강제 매각
• 공공재개발 사업 시행자에게 양도

즉, 재건축을 통한 단기 투기 목적 거래는 차단하되, 불가피한 실수요 이전은 보호하는 방향으로 설계된 셈이다.

 

실수요자 대출규제 완화

 

5. 서민·실수요자를 위한 대출규제 완화 내용

이번 대책의 핵심 중 하나는 서민·실수요자 보호다.
규제지역으로 새로 지정된 곳에서도, 생애 최초 구입자와 서민층에 대한 LTV·DTI 완화가 유지된다.

구분      기존(비규제지역)        변경(규제지역)

 

일반 차주	LTV 70% → 40%	최대 6억 한도
생애 최초 구매자	LTV 70% 유지	최대 6억~15억 구간 차등
서민·실수요자	LTV 70% → 60%	DTI 60% 유지
정책성 대출(디딤돌·보금자리론)	LTV 70% → 60% (아파트 기준)	DTI 50~60%

핵심은 “투기수요 억제 + 실수요자 지원 병행”이다.
정부는 부부합산 연소득, 주택가격 기준 등 세부 요건을 명시해 실수요 중심 대출 구조를 강화했다.

 

6. 전세대출 회수 규정과 예외 적용 사례

많은 세입자가 걱정하는 부분이 바로 이 부분이다. “규제지역 내 3억 초과 아파트를 사면, 전세대출이 바로 회수되나?”

정답은 상황에 따라 다름이다.

• 아파트(입주 완료)
  → 소유권 이전 등기 완료일 기준으로 전세대출 회수
  → 단, 기존 세입자가 거주 중이면 임대차계약 만료일까지 유예 가능
• 분양권·입주권
  → 준공 후 잔금대출 실행 시점에서 전세대출 회수
  → 단, 등기 이전에는 만기 연장 가능

예외적으로, 아래의 실수요 이동 사유에 해당할 경우 전세대출 회수가 면제된다.
① 직장이동, 자녀교육, 부모봉양 등 불가피한 경우
② 시·군 간 이주(단, 서울 내 구 간 이동은 불인정)
③ 구입아파트·임차주택 모두 실거주 시

 

전세 대출 회수 예외 경우

7. 10.15 부동산 대책이 시장에 미치는 실질적 영향

이번 대책은 명확히 ‘투기억제형 정책’이다.
단기적으로는 거래량이 급감하고, 시장이 관망세로 전환될 가능성이 높다. 그러나 금융 완화와 세제 합리화를 병행함으로써 급격한 거래절벽은 피하고 연착륙을 유도하는 것이 핵심 전략이다. 특히, 오피스텔과 상가 등 비주택 부문이 규제에서 제외되면서 자금이 비주택 시장으로 이동할 가능성도 존재한다. 이는 상업용 부동산의 단기적 수요 상승으로 이어질 수 있다. 

8. 이번 대책의 한계와 향후 방향

이번 대책을 분석하면, ‘규제는 정교하지만, 시장심리는 여전히 불안정’하다고 볼 수 있다.
정부는 실수요자 중심의 금융 지원책을 병행했지만, 금리·세금·공급 3요소가 동시에 작용해야 진정한 안정이 가능하다.

향후 예상되는 흐름:

• 2025년 말까지 거래량 감소 → 가격 보합세 유지
• 2026년 상반기부터 공급대책 병행 및 일부 완화 가능성
• 투자수요는 비규제지역 중심으로 이동

결국, 시장은 정부정책보다 심리적 요인에 더 민감하게 반응하기 때문에, “규제 이후 3~6개월”이 가장 중요한 관망기다.

 

9. 부동산 시장 안정화의 핵심은 ‘균형’

‘10.15 부동산 대책’은 단기적 규제가 아니라 시장 체질 개선의 신호탄이다. 투기적 수요를 막되, 실수요자의 숨통은 틔워주는 정교한 설계가 특징이다. 결국 시장을 안정시키는 힘은 정책, 심리, 공급의 균형에서 나온다.
지금은 ‘관망과 전략 재정비의 시기’로, 부동산 투자자와 실수요자 모두 정확한 정보에 기반한 판단이 필요한 시점이다.

 

10.15 부동산 대책 : 규제지역 전면 확대·대출한도 축소

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