비거주 1주택 종부세 부담 줄어드나, 기본공제와 세 부담 상한 재검토

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비거주 1주택자 종부세를 둘러싼 정부의 세제 개편안이 수정될 가능성이 커지고 있습니다. 당초 정부는 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이는 대신, 비거주 1주택자의 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추는 방안을 제시했습니다. 여기에 종부세 세 부담 상한도 현행 150%에서 200%로 높일 계획이었습니다. 하지만 고위당정협의회에서 과도한 세 부담에 대한 우려가 제기되면서 비거주 1주택자의 기본공제를 9억원이 아닌 12억원으로 되돌리거나 실거주자와 같은 14억원으로 조정하는 방안이 검토되고 있습니다. 특히 이사, 전세 거주, 취학, 직장 변경·전근, 질병, 전학, 해외 체류, 부모 봉양 등 부득이한 비거주 사유를 폭넓게 인정하는 방안도 함께 논의되고 있습니다. 현재 핵심 쟁점은 비거주 1주택자 종부세 기본공제를 어느 수준으로 정할 것인지, 그리고 세 부담 상한 150%를 유지할지 200%로 확대할지입니다.

비거주 1주택자 세 부담 상한

1. 비거주 1주택자 종부세 기본공제, 왜 다시 논의되나

정부는 실거주 중심의 주택 세제 원칙을 강화하려고 했습니다. 이에 따라 1세대 1주택자 가운데 실제 거주하는 사람에게는 기본공제를 확대하고, 비거주 1주택자에게는 상대적으로 낮은 공제액을 적용하는 방안을 제시했습니다. 문제는 현실입니다. 주택을 한 채 보유하고 있지만 직장이나 자녀 교육, 질병, 가족 돌봄 등의 이유로 해당 주택에 실제 거주하지 못하는 사람도 적지 않기 때문입니다. 예를 들어 직장 때문에 다른 지역으로 이동하면서 기존 주택을 보유한 채 전세로 거주하는 경우가 있을 수 있습니다. 자녀의 학교 문제로 다른 지역에서 생활하거나, 해외에 일정 기간 체류하는 상황도 생각할 수 있습니다. 이런 사람들을 단순히 '비거주자'라는 이유만으로 실거주자와 크게 차등하는 것이 적절하느냐는 문제가 제기된 것입니다.

1-1. 정부가 제시한 2026년 세제 개편안

제공된 내용에 따르면 정부는 2026년 세제 개편안에서 일반적인 1세대 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 확대하는 방안을 제시했습니다. 반면 비거주 1주택자는 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추는 방향이었습니다. 따라서 같은 1주택 보유자라도 실제 거주 여부에 따라 종부세 기본공제에 차이가 생길 수 있는 구조였습니다. 이 차이가 이번 논쟁의 핵심입니다.

2. 비거주 1주택자 기본공제 9억·12억·14억 비교

이번 개편 논의를 이해하려면 숫자 세 가지를 먼저 기억할 필요가 있습니다. 바로 9억원, 12억원, 14억원​입니다.

2-1. 9억원으로 낮추는 정부안

정부가 처음 제시한 방향은 비거주 1주택자의 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추는 것이었습니다. 기본공제가 낮아지면 과세 대상이 되는 범위가 넓어질 수 있습니다. 특히 주택 가격이 공제 기준을 조금 웃도는 경우에는 공제액의 차이가 세 부담에 영향을 줄 수 있기 때문에 비거주 1주택자 입장에서는 민감한 문제입니다. 여기에서 중요한 것은 단순히 '집 한 채를 가지고 있다'는 사실만으로 판단하기 어렵다는 점입니다. 실제 거주하지 않는 이유가 투기 목적의 장기 보유인지, 아니면 직장이나 교육 등 불가피한 사정 때문인지 구분할 필요가 있다는 의견이 나오는 이유입니다.

2-2. 12억원으로 복원하는 방안

두 번째로 거론되는 방안은 비거주 1주택자의 기본공제를 다시 12억원으로 되돌리는 것입니다. 이 경우 실거주 1주택자의 14억원보다는 낮지만, 당초 정부안인 9억원보다는 비거주자의 부담을 완화할 수 있습니다. 실거주 원칙을 유지하면서도 비거주 1주택자에 대한 과도한 차별을 어느 정도 줄일 수 있다는 점에서 절충안으로 거론될 가능성이 있습니다. 실제로 정부와 청와대가 실거주 원칙을 강조해온 상황에서는 12억원 수준이 하나의 타협점이 될 수 있다는 전망도 제기되고 있습니다.

2-3. 14억원까지 높이는 방안

가장 큰 폭의 완화는 비거주 1주택자도 실거주 1주택자와 동일하게 14억원의 기본공제를 적용하는 것입니다. 다만 이 경우 실거주와 비거주를 구분해 세제상 차이를 두겠다는 정책 방향 자체가 약해질 수 있다는 문제가 있습니다. 당국에서도 비거주자의 기본공제를 14억원으로 높이는 것은 거주와 비거주를 차등하려는 원칙과 충돌할 수 있다는 취지의 의견이 나온 것으로 전해졌습니다. 결국 비거주 1주택자 종부세의 핵심은 단순히 공제액을 얼마로 정할 것인가가 아닙니다. '실거주를 얼마나 중요한 기준으로 볼 것인가'라는 정책적 판단이 함께 들어 있는 문제입니다.

비거주 1주택자 종부세 검토

3. 비거주 1주택자에게 불리하다는 지적이 나온 이유

그렇다면 왜 정부안에 대한 수정 요구가 나온 것일까요? 가장 큰 이유 중 하나는 국내 주거 현실입니다. 우리나라에서는 직장이나 자녀 교육 등의 이유로 거주지를 옮기는 일이 흔합니다. 집을 처분하지 않고 다른 지역에서 전세나 임대 형태로 생활하는 경우도 있습니다. 이때 기존 주택을 보유하고 있다는 이유만으로 비거주자로 분류해 더 낮은 종부세 기본공제를 적용한다면 현실과 세제 사이에 간극이 생길 수 있습니다.

3-1. 이사와 전세살이의 현실

예를 들어 서울에 주택 한 채를 보유하고 있는 사람이 지방으로 전근을 갔다고 가정해 보겠습니다. 직장 때문에 지방에서 생활해야 하지만 기존 주택을 당장 매각하기 어려울 수 있습니다.  또는 자녀의 학교 문제로 가족이 다른 지역에서 일정 기간 거주할 수도 있습니다. 이런 경우 주택 보유 목적이 반드시 추가적인 부동산 투자나 투기를 의미한다고 보기는 어렵습니다. 바로 이런 현실적인 상황 때문에 비거주 1주택자에 대한 종부세 기본공제를 지나치게 낮추는 것은 신중해야 한다는 목소리가 나오는 것입니다.

3-2. 실거주 원칙과 형평성 사이

반대로 정부가 실거주 원칙을 강조하는 이유도 분명합니다. 주택을 실제 생활공간으로 사용하는 1주택자와 주택을 보유하면서 실제로 거주하지 않는 사람을 세제에서 똑같이 취급한다면 정책 목표가 흐려질 수 있기 때문입니다. 결국 이번 논의는 두 가지 가치의 충돌이라고 볼 수 있습니다. 하나는 실거주자에 대한 세제상 우대이고, 다른 하나는 부득이한 사정으로 거주하지 못하는 1주택자에 대한 형평성입니다. 이 두 가지를 어떻게 조정할지가 핵심입니다.

4. 종부세 세 부담 상한 150%→200%도 재검토

이번 논의에서 기본공제만큼 주목해야 하는 것이 있습니다. 바로 종부세 세 부담 상한입니다. 정부안에서는 현행 150%인 세 부담 상한을 200%로 높이는 방안이 제시됐습니다. 하지만 여당에서는 종부세가 갑자기 크게 증가하는 것을 막기 위해 현행 150%를 유지해야 한다는 주장이 나오고 있는 것으로 전해졌습니다.

4-1. 세 부담 상한이 중요한 이유

세 부담 상한은 전년 대비 세금 부담이 일정 수준 이상 급격하게 증가하지 않도록 제한하는 장치라는 점에서 납세자에게 중요한 의미가 있습니다. 따라서 상한을 150%에서 200%로 높이는 것은 세 부담 증가 폭을 확대할 수 있는 방향으로 작용할 수 있습니다. 반대로 150%를 유지하면 세금이 급격하게 증가하는 상황을 일정 부분 완화하는 효과를 기대할 수 있습니다. 결국 기본공제와 세 부담 상한은 서로 별개의 제도이면서도 실제 납세자의 체감 부담과 연결되는 중요한 요소입니다.

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5. 비거주 인정 사유도 확대될까?

흥미로운 부분은 기본공제 금액을 조정하는 것만이 아니라는 점입니다. 정부는 비거주 기간을 거주기간으로 인정할 수 있는 부득이한 사유를 확대하는 방안도 검토하고 있습니다. 제공된 내용에서는 취학, 직장 변경 및 전근, 질병, 전학, 해외 체류, 부모 봉양 등이 거론됐습니다. 이 부분은 상당히 중요한 변화가 될 수 있습니다.

5-1. 취학·전학·질병

자녀의 취학이나 전학 때문에 다른 지역에서 생활하는 경우가 대표적인 사례입니다. 질병 역시 실제 거주지를 일시적으로 옮길 수밖에 없는 사유가 될 수 있습니다. 이처럼 비거주 자체만 보는 것이 아니라 왜 비거주 상태가 됐는지를 함께 살펴보자는 접근입니다.

5-2. 직장 변경·전근

직장 이동 역시 현실에서 빈번하게 발생하는 사유입니다. 직장이 다른 지역으로 변경되거나 전근을 가게 되면 기존 주택에 계속 거주하기 어려울 수 있습니다. 이런 사정을 일정 요건 아래 인정한다면 실거주 원칙을 유지하면서도 불가피한 비거주자의 세 부담 문제를 일부 보완할 수 있습니다.

5-3. 해외 체류와 부모 봉양

해외 체류나 부모 봉양도 검토 대상에 포함될 수 있습니다. 특히 부모를 돌보기 위해 일정 기간 다른 지역에서 생활해야 하는 경우까지 단순히 비거주로 판단한다면 현실적인 어려움이 생길 수 있습니다. 따라서 향후 제도가 구체화된다면 '어떤 경우를 부득이한 사유로 인정할 것인지'와 함께 필요한 증빙이나 인정 기간 등의 세부 기준이 중요해질 것으로 보입니다.

 

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