분당 재건축 선도지구 사업성 비교: 수내 양지마을과 서현 시범단지(우성·현대) 분담금 전망

 

분당 재건축은 현재 1기 신도시 가운데 가장 뜨거운 이슈로, 특히 수내 양지마을과 서현 시범단지 우성·현대가 선도지구 지정으로 주목받고 있습니다. 양지마을은 수내역 역세권에 위치해 교통·학군이 뛰어나지만, 내부 갈등과 대지지분 불균형으로 사업 지연 리스크가 존재합니다. 분담금은 평형대에 따라 5~7억 수준으로 예상됩니다. 반면, 서현 시범 우성·현대는 선도지구로 공식 지정되어 사업 추진력이 강하며, 용적률과 입지를 고려할 때 3.5~5억 분담금이 예상됩니다. 두 단지 모두 강남권 신축과 연동되는 가격 상승 기대감이 크지만, 안정성과 속도에서는 시범 우성·현대가, 규모와 상징성에서는 양지마을이 강점을 보입니다.

 

[목차]

1. 분당 재건축, 왜 주목받는가
2. 수내 양지마을 재건축 사업성
   2-1. 입지와 장점
   2-2. 리스크와 분담금
3. 서현 시범단지(우성·현대) 재건축 사업성
   3-1. 선도지구 지정과 장점
   3-2. 예상 분담금과 사업성
4. 양지마을 vs 시범단지(우성·현대) 핵심 비교
5. 실거주 선택 포인트
6. 최근 실거래가·세대수·학군 비교 분석
   6-1. 최근 실거래가 (국평 33평 기준)
   6-2. 세대수 비교
   6-3. 학군 비교
   6-4. 종합 분석
7. 미래가치 전망

분당 재건축 선도지구

 

1. 분당 재건축, 왜 주목받는가

1기 신도시는 입주 30년 이상이 지나며 건물 노후화가 심각해졌습니다. 이에 따라 정부가 노후계획도시 특별법을 제정해 재건축 규제를 완화하고 용적률 상향, 기부채납 완화 등의 혜택을 제공합니다.

특히 분당은 서울 강남과 가까운 위치, 강력한 교통망, 우수한 학군을 갖추고 있어 1기 신도시 중 가장 사업성이 높다고 평가됩니다. 이로 인해 재건축 추진 시 강남 대체 주거지로서 가치가 크며, 전국적으로도 가장 큰 주목을 받고 있습니다.

 

2. 수내 양지마을 재건축 사업성

2-1. 입지와 장점

양지마을은 수내역 초역세권에 위치해 있으며, 분당 내에서도 손꼽히는 학군과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 초중고교와 학원가가 단지 주변에 밀집해 있어 자녀 교육 여건이 뛰어나고, 중앙공원·분당천 등 쾌적한 자연환경도 강점입니다. 실거주 만족도가 높아 주거 선호도가 지속적으로 유지되는 단지입니다.

또한, 양지마을은 총 4,400여 세대 규모의 대단지로서, 재건축 완료 시 상징성과 인프라 확충 효과가 상당할 것으로 기대됩니다. 최근 실거래가가 신고가를 경신하며, 전용 134㎡ 아파트가 22억 원 이상에 거래된 것은 이러한 기대감이 반영된 결과입니다.

2-2. 리스크와 분담금

하지만 양지마을은 내부 갈등이 크다는 단점이 있습니다. ‘제자리 재건축’을 원하는 조합원과 ‘통합 재건축’을 추진하려는 조합원 간 의견 차이가 커, 사업 지연 리스크가 존재합니다.

또한 대지지분이 단지마다 불균형해 분양권 배정과 분담금 산정 과정에서 갈등이 발생할 가능성이 큽니다. 전문가 분석에 따르면, 현재 기준으로 30평대 소유자가 34평으로 배정될 경우 약 5~7억 원 수준의 추가 분담금이 예상됩니다. 용적률 상향이 적용되더라도 기부채납 및 공사비 상승 요인을 감안하면, 실제 체감 분담금은 더 커질 수 있습니다.

3. 서현 시범단지(우성·현대) 재건축 사업성

3-1. 선도지구 지정과 장점

서현 시범단지 가운데 우성·현대 아파트는 이미 선도지구로 지정되어 재건축 추진 속도가 빠릅니다. 총 3,000세대 이상 대단지로, 서현역 및 분당 중심 상권과 가까워 입지가 탁월합니다.

또한, 시범단지는 분당 최초 입주 단지 중 하나로, 상징성과 인지도 면에서 압도적인 존재감을 가지고 있습니다. 이로 인해 재건축 이후에는 분당을 대표하는 ‘랜드마크 단지’가 될 가능성이 큽니다.

3-2. 예상 분담금과 사업성

우성·현대 아파트의 현재 용적률은 약 190%대이며, 재건축 시 300% 이상 상향이 가능할 것으로 예상됩니다. 전문가 추산에 따르면 32평 소유자가 34평 배정 시 3.5억~5억 원 수준의 분담금이 발생할 것으로 보입니다.

강남 신축 아파트와 가격이 연동된다는 점을 감안하면, 재건축 이후 시범단지의 가격은 평당 5천~6천만 원, 전용 84㎡ 기준 최소 35억~40억 수준이 유력합니다. 이는 현재 분당 아파트 중에서도 가장 높은 프리미엄이 예상되는 수치입니다.

 

분당 재건축 사업성

 

4. 양지마을 vs 시범단지(우성·현대) 핵심 비교

  항목       수내 양지마을         서현 시범단지(우성·현대)

위치	수내역 초역세권	서현역 도보권, 분당 중심 상권
규모	4,406세대, 대단지	약 3,000세대, 선도지구 지정
분담금	5~7억 추정	3.5~5억 추정
리스크	조합 갈등, 대지지분 불균형	사업 안정성 높음
미래가치	학군·환경 강점, 장기 성장성	상징성과 속도, 랜드마크화

 

5. 실거주 선택 포인트

• 안정성과 속도를 중시한다면 → 시범단지 우성·현대
  • 이미 선도지구로 지정되어 빠른 추진 가능성.
  • 분담금 규모도 양지마을보다 상대적으로 낮음.
  • 강남 신축과 연동되는 시세로 안정적인 프리미엄 기대.
• 미래 성장성과 상징성을 노린다면 → 수내 양지마을
  • 분당 최대 단지 중 하나로, 완공 시 새로운 랜드마크 단지 기대.
  • 입지와 학군 덕분에 실거주 매력도 높음.
  • 다만 내부 갈등 해소와 대지지분 조정이 필수.

분당 재건축 규모

 

6. 최근 실거래가·세대수·학군 비교 분석

6-1. 최근 실거래가 (국평 33평 기준)

• 수내 양지마을
  • 최근 전용 84㎡(국평 기준) 거래가 18억~20억 원 수준에서 형성되고 있습니다.
  • 특히 2025년 상반기 기준 양지 2단지 청구 134㎡는 22.7억 원에 거래되며, 평당 5,590만 원을 기록했습니다.
  • 양지 한양 5단지(126㎡)도 18.8억 실거래가 나오며 신고가를 경신 중입니다.
  • 재건축 기대감이 가격에 상당 부분 반영된 것으로, 앞으로 선도지구 추진이 본격화되면 추가 상승 여력 존재.
• 서현 시범 우성·현대
  • 국평 기준 최근 거래가는 16.5억~18억 원 수준.
  • 같은 전용면적 대비 양지마을보다는 약간 낮은 가격대지만, 선도지구 지정으로 안정성이 높아 ‘추격 매수’ 수요가 꾸준합니다.
  • 분당 내 상징성이 큰 만큼, 재건축 이후에는 양지마을보다 더 높은 프리미엄을 받을 가능성이 있습니다.

현재 시세는 양지마을이 조금 앞서 있지만, 미래가치와 상징성에서는 시범단지가 더 강력합니다.

6-2. 세대수 비교

• 수내 양지마을
  • 총 4,406세대 규모, 분당 내에서도 최대급 단지 중 하나.
  • 여러 개의 단지(금호, 청구, 한양 등)로 구성되어 있어 대규모 커뮤니티와 상징성 확보 가능.
  • 다만 단지별 대지지분 불균형과 조합 내 이해관계 차이로 인해 사업성에 변수 존재.
• 서현 시범 우성·현대
  • 약 3,000세대 규모.
  • 규모에서는 양지마을보다 작지만, ‘시범단지’라는 역사성과 선도지구 지정이라는 안정성으로 영향력이 크다.
  • 통합 재건축 시 5,000세대 이상 대규모 랜드마크 단지로 재탄생할 가능성 있음.

규모는 양지마을 > 시범단지, 하지만 안정성·상징성은 시범단지 > 양지마을.

6-3. 학군 비교

• 수내 양지마을
  • 단지 내·주변에 수내초·수내중·서현고 등 학군이 집중되어 있습니다.
  • 특히 분당 학원가와 가까워 교육 수요자에게 최적.
  • 학군과 교통의 조합으로 ‘실거주 만족도’에서 높은 점수.
• 서현 시범 우성·현대
  • 서현초·서현중·서현고가 가까워 학군이 매우 우수합니다.
  • 분당 내에서도 서현 학원가와 바로 연결되어 교육 인프라가 전국 최고 수준.
  • 양지마을과 비교 시 학군 경쟁력은 비슷하지만, 서현 학원가 접근성에서는 시범단지가 우위.

6-4. 종합 분석

• 양지마을은 “대규모 세대수 + 학군 + 역세권 입지”로 실거주 매력과 장기적 성장성이 강점입니다.
• 시범 우성·현대는 “선도지구 지정 + 안정성 + 상징성 + 교육 인프라”로 빠른 추진력과 미래 프리미엄이 장점입니다.
• 가격 측면에서는 현재 양지마을이 더 높지만, 재건축 이후 가격 상승폭은 시범단지가 더 클 수 있습니다.

분당 재건축 속도

 

7. 미래가치 전망

분당은 1기 신도시 중 재건축 사업성이 가장 우수한 지역으로 꼽히며, 강남 신축 아파트와 가격 연동성이 크다는 점이 강력한 장점입니다. 서현 시범단지는 ‘안정성과 속도’를, 양지마을은 ‘규모와 상징성’을 무기로 삼고 있습니다.

향후 정부 정책(재초환 완화, 분양가상한제 적용 여부, 용적률 인센티브)과 공사비 추이에 따라 분담금이 변동되겠지만, 분당 재건축은 장기적으로 강남 대체 주거지로 자리 잡을 가능성이 높다는 점에서 실수요자와 투자자 모두 관심을 가져볼 만합니다.

 

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