분당 느티마을 리모델링 ‘더샵 분당티에르원’ 분양가 분석 및 청약일정 정리

분당 리모델링 열풍의 중심, 느티마을 리모델링이 본격적인 분양을 앞두고 있습니다. 2025년 현재, 분양가 산정 기준이 강화되고 시공사 경쟁이 치열해지면서, 분당 리모델링 시장의 가격 구조와 향후 가치 상승 가능성이 크게 주목받고 있죠.
이 글에서는 느티마을 리모델링의 분양가 세부 분석, 인근 단지와의 비교, 투자 전망 및 청약 전략까지 전부 정리했습니다.
특히 분당 리모델링이 재건축을 대체할 신호탄이 될 수 있는지, 그 시장 흐름을 함께 살펴보겠습니다.

 

[목차]

1. 분당 느티마을 리모델링 개요
    1.1 단지 개요 및 위치
    1.2 리모델링 추진 배경
    1.3 리모델링 브랜드와 상징성
2. 분당 느티마을 리모델링 분양가 분석
    2.1 세대 구성 및 분양 물량
    2.2 분양가 세부 내역
    2.3 인근 단지 및 서울 주요 단지와의 비교
3. 분당 리모델링 시장 동향
    3.1 리모델링 시장의 확산
    3.2 분상제와 리모델링 시장의 괴리
4. 투자 및 가치 전망
    4.1 실수요자 관점의 매력
    4.2 투자자 관점의 프리미엄 가능성
5. 청약 일정 및 실질적 전략
    5.1 청약 일정 및 절차
    5.2 분상제 논란 속 실수요 전략
    5.3 향후 분당 리모델링 시장의 흐름

분당 느티마을 리모델링

 

1. 분당 느티마을 리모델링 개요

1.1 단지 개요 및 위치

‘더샵 분당티에르원’은 경기도 성남시 분당구 정자동 88번지, 느티마을 3단지 리모델링 사업을 통해 새롭게 공급되는 단지입니다. 지하 3층~지상 28층, 12개 동, 총 873가구 규모로 조성되며, 이 중 102가구가 일반분양 물량입니다.
분당 중심 상권과 서현역, 정자역 사이의 입지로, 분당에서도 손꼽히는 노른자 위치에 자리합니다.

1.2 리모델링 추진 배경

느티마을 3단지는 1990년대 중반 준공 이후 약 30년이 지나 노후화가 진행되었습니다. 안전진단을 통과하고 리모델링 조합이 설립되면서, 분당의 첫 대규모 리모델링 분양 프로젝트로 주목받고 있습니다.
분당 내 다른 단지들이 재건축보다 리모델링을 택하는 이유는
① 용적률 한계,
② 안전진단 규제 강화,
③ 사업 기간 단축 등의 현실적 요인 때문입니다.
‘더샵 분당티에르원’은 포스코이앤씨가 시공을 맡아 브랜드 리모델링의 시범 케이스로 평가됩니다.

1.3 리모델링 브랜드와 상징성

‘더샵 분당티에르원’은 포스코이앤씨의 ‘더샵(The Sharp)’ 브랜드가 적용된 리모델링 단지로, 분당권에서 브랜드 리모델링의 상징적 프로젝트가 되었습니다. ‘티에르원(Tierre-One)’은 ‘최고의 공간, 최상의 품질’이라는 의미를 담고 있으며,
분당의 기존 프리미엄 이미지를 유지하면서 리모델링 시장의 고급화 기준을 새롭게 제시합니다.

분당 리모델링 더샵티에르원

2. 분당 느티마을 리모델링 분양가 분석

2.1 세대 구성 및 분양 물량

이번 분양은 전용면적 66~84㎡형으로 구성되었으며, 일반분양 102세대 중

• 전용 66㎡ 44가구
• 전용 74㎡ 5가구
• 전용 84㎡ 53가구
  가 공급됩니다.

총 873세대 중 조합원 물량이 대부분을 차지하지만, 일반분양분에 대한 청약 경쟁률은 상당히 높을 전망입니다.
특히 분당 내 신축 공급이 거의 없는 상황에서, 리모델링 신축급 주거상품이라는 점이 수요를 견인하고 있습니다.

2.2 분양가 세부 내역

분양가는 면적별로 다음과 같이 확정되었습니다.

• 전용 66㎡ : 19억 7,000만 원
• 전용 74㎡ : 23억 1,800만 원
• 전용 84㎡ : 25억 200만~26억 8,400만 원

이는 분당 신축 시세 대비 납득 가능한 수준으로 평가됩니다. 예를 들어, 인근 정자동 파크뷰(2004년 준공, 1,829가구)의 전용 84㎡ 실거래가가 약 24억 원 내외인 점을 감안하면, 리모델링 프리미엄을 고려해도 시세 수준에 근접한 합리적 분양가로 해석됩니다. 업계에서는 “천당 밑 분당”이라는 표현이 다시 등장할 만큼 입지 가치가 재평가되고 있으며,
서울 주요 단지와 견줄 수 있는 고급 주거 상품으로 보고 있습니다.

2.3 인근 단지 및 서울 주요 단지와의 비교

이번 분양이 화제가 된 이유는, 같은 시기 서울 서초구 반포 래미안 트리니원(반포 1단지 3주구 재건축) 과 분양가 수준이 유사하기 때문입니다.

반포 래미안 트리니원의 일반분양가는

• 전용 59㎡ : 20억 600만~21억 3,100만원
• 전용 84㎡ : 26억 8,400만~27억 4,900만원

즉, 분당 느티마을 리모델링 분양가와 거의 비슷한 수준입니다. 하지만 두 단지의 시세 차이는 분양가 대비 최대 30억 원 이상이라는 점이 시장의 주목을 받았습니다. ‘누구를 위한 분상제인가’라는 논란이 불거질 만큼,
서울과 분당의 가격 구조가 거의 수렴하고 있다는 점은 수도권 부동산 시장의 새로운 균형 시그널로 해석됩니다.

 

더샵 티에르원 분양가

3. 분당 리모델링 시장 동향

3.1 리모델링 시장의 확산

분당을 비롯한 성남시는 리모델링 활성화 지역으로 부상했습니다. 2025년 기준 성남시 리모델링 추진 단지는 약 30개 이상, 이 중 절반 이상이 조합설립인가를 획득했습니다. 리모델링은 안전진단 기준 완화, 인허가 간소화로 인해 사업 속도가 빠르며, 재건축보다 주거 안정성과 사업성의 균형을 추구할 수 있다는 장점이 있습니다.

3.2 분상제와 리모델링 시장의 괴리

더샵 분당티에르원은 분양가상한제 적용 대상이 아님에도 불구하고, 서울 강남권 분양가와 큰 차이가 없습니다.
전문가들은 이를 “분상제가 사실상 시장 왜곡을 초래하는 사례”로 평가합니다. 결국 리모델링 시장에서도 분양가 산정의 합리성이 중요하며, 투명한 원가 공개와 채권입찰제 등 보완 제도가 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다.

4. 투자 및 가치 전망

4.1 실수요자 관점의 매력

더샵 분당티에르원은 분당 신축 희소성, 브랜드, 입지를 모두 갖춘 단지입니다. 특히 정자동, 서현, 수내권 핵심 생활권에 위치해 있으며 교육, 교통, 공원 접근성이 뛰어나 실거주 가치가 매우 높습니다. 전용 84㎡ 기준 실입주 비용 약 26억 원으로, 서울 주요 지역 대비 여전히 20~30% 낮은 수준입니다.

4.2 투자자 관점의 프리미엄 가능성

리모델링은 준공 후 시세가 신축과 거의 동일하게 형성되는 경향이 있습니다. ‘파크뷰’와 ‘무지개마을’ 사례를 보면 완공 이후 약 20~25% 프리미엄이 붙었습니다. 따라서 이번 단지는 분양가 기준 3~4억 원의 단기 시세차익이 기대된다는 의견이 많습니다. 다만 금리 변동, 공급 정책 등에 따라 단기 변동성은 존재합니다.

더샵티에르원 분양일정

5. 청약 일정 및 실질적 전략

5.1 청약 일정 및 절차

청약홈에 따르면 더샵 분당티에르원은 11월 10일 특별공급을 시작으로, 11일 1순위, 12일 2순위 청약 접수를 받습니다.
당첨자 발표는 11월 19일, 정당계약은 12월 1일부터 3일까지 3일간 진행됩니다. 청약은 성남시 및 수도권 1순위 거주자 우선 배정으로, 실수요자 중심의 경쟁이 예상됩니다.

5.2 분상제 논란 속 실수요 전략

서울 강남권 단지와 유사한 분양가로 인해 “리모델링 가격이 과하다는 비판”도 있지만, 실제 시세와 비교하면 합리적 진입선이라는 평가가 우세합니다. 분당은 신규 택지 공급이 사실상 불가능하기 때문에 이번 단지는 향후 5년간 분당 리모델링 시장의 기준점이 될 가능성이 큽니다.

5.3 향후 분당 리모델링 시장의 흐름

더샵 분당티에르원의 성공 여부는 향후 느티마을 4·5단지, 무지개마을 리모델링 추진 속도에 직접적인 영향을 미칠 것입니다. 성공적인 분양 마감 시, 분당 전체가 리모델링 메가벨트로 발전할 가능성이 있습니다. 

 

 

더샵 분당티에르원은 단순한 리모델링 단지가 아닌, 분당 리모델링 시장의 바로미터이자 서울-수도권 주택가치 균형의 기준점이 되었습니다. 합리적인 분양가, 프리미엄 입지, 브랜드 신뢰도라는 3요소를 갖춘 만큼 실수요자와 투자자 모두에게 의미 있는 기회로 평가됩니다. 분상제 논란 속에서도 시장은 결국 상품성과 입지 가치가 승부를 가른다는 것을 보여주고 있습니다.

 

토지거래허가제 2.0 시대: 10.15 대책으로 본 부동산 시장의 새 판도

토지거래허가제 2.0 시대: 10.15 대책으로 본 부동산 시장의 새 판도

 

분당 재건축 선도지구 2차 일정과 추진단지 분석및 향후전망

분당 재건축 선도지구 2차 일정과 추진단지 분석및 향후전망